来源：亿翰智库

引言

三年前，社区O2O一度成为行业热词，各企业也纷纷投身于此。当时亿翰智库提出社区O2O在当时的模式下，很难盈利，并提出B2B或能实现扭转。

社区服务研究之一：中国社区O2O的两种死法与一条活路社区服务研究之二：社区服务业收并购必读

三年后，社区O2O已基本消失于大众视野，作为社区增值服务的重要服务模式，似乎已经显得不是那么重要。本文试图通过研究A+H十四家上市社区服务商各业务的发展情况，主要回答以下问题：

1、年上市企业社区增值服务主要包含哪些服务内容？

2、年社区增值服务不赚钱，经过三年的发展，目前怎么样了？

3、社区增值服务规模的增长主要依赖哪项业务？

4、社区增值服务的毛利润率明显高于其他业务，主要原因是什么？

5、企业对于社区服务增值服务业务的态度是怎样的？

6、作为行业的参与者，应该注意哪些问题？

（14家样本企业为：雅生活集团、中海物业、绿城服务、彩生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、奥园健康、滨江服务、南都物业、中奥到家、祈福生活服务及浦江中国）

目录

一、社区增值服务的两大核心内容

1、社区增值服务是关键，但中小企业参与难度大

2、服务内容大同小异，以生活和资产运营服务为两大核心

二、规模表现的三大特征

1、两大原因助力规模提升，坪效是衡量成熟度的重要标尺

2、坪效持续提升，非住宅物业比例高的企业更为显著

3、生活服务和资产运营服务构成社区增值服务的主要收入

三、社区增值服务利润表现抢眼，成本弹性大是主因

1、社区增值服务利润水平最高

2、三大原因影响社区增值服务毛利润率增长

四、加大社区增值服务投入，看好该业务带来的收益增长

五、给企业的三大建议

1、平台维护成本高，中小企业谨慎入局

2、非住宅项目溢价更高，B2B模式未来价值更大

3、资产运营服务空间大，并加大多元化增值服务的探索

一、社区增值服务的两大核心内容

1、社区增值服务是关键，

但中小企业参与难度大

什么是社区服务？社区服务不仅仅是物业管理，还包括增值服务。通过对比14家上市企业业务的类型和服务的群体，社区服务包含的所有业务大体可以分为以下三类。

1）一是基础物业管理服务。基础服务主要包括保洁、安保、公共设施维护管理等，并收取管理费，对于所有业主来说，是一种无差异服务；

2）二是非业主增值服务。主要是为开发商或者第三方社区服务商提供服务，服务内容主要包括案场的物业管理、人员培训、一系列服务方案的制定等。区别于第一类，第二类是通过服务于企业赚取收入，一般被称为非业主增值服务；

3）三是社区增值服务。通过为有特定需求的业主（包含代管项目的业主）提供定制化的服务，从而收取服务费，例如通过社区app的线上线下服务、房屋托管及租赁销售、室内装饰等相关服务。这类服务一般被称作为社区增值服务。

我们这次研究的主角是“社区增值服务”。为什么呢？主要原因是社区增值服务可以在有限的在管面积中挖掘更高的服务价值，通过定制化的服务，实现企业与业主的双赢，社区增值服务的发展一定程度上代表社区服务商服务的多样性以及未来规模成长的潜力。

而第一类和第二类的规模比较依赖于在管面积规模，在行业发展的初期，规模的增长空间大，然而随着规模增大，人力成本也在同比例增加，相应的管理成本也越来越高，整体的利润率将会被摊薄。此外随着行业成熟度的提升，这部分的增长空间终将会被消耗殆尽。因此短期来看，在管面积的扩张是企业实现收入规模快速增长的主要路径，但长期来看，社区服务商的竞争终将取决于社区增值服务。

然而并不是所有的企业都参与社区增值服务。从14家企业来看，完全服务第三方社区的中小型服务商基本不参与社区增值服务。其中涉足增值业务的中奥到家由于该业务的持续亏损，于年年底停止投资，并将社区增值服务外包给第三方企业来做。而浦江中国和祈福生活服务年报中未披露社区增值服务收入，祈福生活服务拟以网站及智能手机应用程序等不同的在线渠道推广各种服务，未来随着规模的扩大可能会有所涉足。

2、服务内容大同小异，

以生活和资产运营服务为两大核心

11家开展社区增值服务的企业服务内容大同小异，也基本与三年前业务类型一致。主要可以概括为两类，第一类是生活服务。以社区服务平台（通常是app）为枢纽，打通线上线下，为业主提供团购、家政服务等增值服务，从而赚取平台服务费；第二类是资产运营服务。利用社区闲散资源，包括开发商和业主的资源，为租户或者业主提供租赁、社区广告等服务。以下列举了14家房企的社区增值服务的具体服务内容。

二、规模表现的三大特征

1、两大原因助力规模提升，

坪效是衡量成熟度的重要标尺

在文章中，我们指出，社区O2O业务（社区增值服务的主要部分）并不能盈利，其中包括这部分收入规模增长的速度不够快。从年数据来看，除绿城物业外，其他企业社区增值服务收入均低于5亿元，其中中海物业和彩生活作为第一批上市的社区服务商的社区增值服务收入超过4亿元，碧桂园服务本身体量大，后来居上，均处于第二梯队。而在管面积较低的佳兆业物业、南都物业、新城悦和滨江物业的社区增值服务业务还处于起步阶段，业务收入规模不足1亿元。

增速方面，与收入规模成正相关，收入规模越高的企业增长速度也相对越可观。社区增值服务收入的提升主要源于两个方面。

1）一个是在管面积的提升；

2）另一个是单位面积价值创造能力的提升，即坪效。

而能够真实衡量一家企业社区增值服务的成熟程度，更多在于坪效。就目前来看，提升这方面能力的最好方式是提供更加多元化的服务以及高溢价的服务。例如针对不同类型的社区提供差异化的服务来增加收入，雅生活集团在年新推出家装宅配业务，助推社区增值服务收入翻倍增长。

2、坪效持续提升，

非住宅物业比例高的企业更为显著

为了剔除企业在管面积增长对社区增值服务收入的影响，我们分别用社区增值服务收入与在管面积的比值来衡量各企业单位面积社区增值服务的价值创造能力（坪效），和用社区增值服务收入与总收入的比值变化情况来分析目前该项业务收入比重是否在提升。

（1）非住宅物业助力社区增值服务快速提升

从统计的数据看，10家企业整体坪效在增加，其中绿城服务、永升生活服务以及奥园健康坪效处于较高水平，且维持较为稳定的增长。

我们认为，非住宅部分的坪效提升是其增长的重要原因。从企业披露的数据上看，绿城服务、永升生活服务以及奥园健康的非住宅物业面积占比大多在20%以上；碧桂园服务、佳兆业物业以及滨江服务维持在10%左右。对应的，前者的单位面积社区增值服务收入远高于后者。

我们认为主要是因为非住宅物业单位面积的创收能力高于住宅物业。对于住宅物业来说，部分小区物业管理费的收取都较为困难，业主更加难以为额外的服务支付更高的费用；而商业或者办公物业则不同，例如，物业集中化的采购和仓储不仅能够为商户节约成本，而且还能够给社区服务商带来服务费，实现双赢。并且企业的价格承受能力和支付能力远高于住宅业主。

以永升生活服务为例，永升生活服务旗下永升悦泽商办主要负责旭辉的商办物业管理服务以及外拓第三方商办。公司不仅负责在管商办基础的物业管理服务，还通过给租户提供订制化的增值服务，从而提升业主的出租率以及租户满意度，也为公司带来增值服务收益。

从服务内容上看，主要包括三个部分：

一是前期的物业管理顾问服务；

二是中期的设备维护以及资产增值等业务，

三是后期为租户提供定制化服务。较为典型的案例是将某栋办公楼原本空置的4楼改造成VIP会客厅，为许多预算不够的创业型企业提供会谈场所。商办项目的物业管理服务为永升生活服务带来较高的收入，13%的商办面积为公司带来了30%的收入。

（2）社区增值服务收入比重稳步提升，

未来发展可期

在《中国社区O2O的两种死法与一条活路——物管公司社区O2O业务盈利性研究》报告中，年，增值服务以O2O为主，四家上市公司的增值服务收入无论是从规模还是从成长性，都处于较低的水平，因此我们提出如果不改变当前的现状，社区增值服务其实很难盈利和壮大。

而在本次研究中，随着非住宅面积比例的提升和社区增值服务多元业务的开展，社区增值服务收入比例在稳步提升，总体由年的8.3%的比例上升4.1个百分点至12.4%。随着社区增值服务业务的成熟和消费升级等多重因素的影响，社区增值服务未来发展空间较大。

3、生活服务和资产运营服务

构成社区增值服务的主要收入

社区增值服务的收入主要来源于社区居民生活服务收入以及资产运营服务收入，基本各占据半壁江山。不同类型的企业之间存在差异，对于在管项目住宅面积占比较高的企业其生活服务收入比例一般较高，而非住宅面积占比较高的企业资产运营服务收入占比较高。这主要与不同项目类型的人群特征有关，生活服务更多面向业主居民，而资产运营服务中，会涉及到更多的商办物业，并且面积大，客单价高，从而带来更多的资产运营服务收入。

预计，随着企业在管项目非住宅面积的增加，社区增值服务收入也更加多元，收入类型不仅仅局限于业主居民带来的生活服务收入，更多的来自于服务商户和企业的服务费用。

三、社区增值服务利润表现抢眼，

成本弹性大是主因

1、社区增值服务利润水平最高

一直以来，社区增值服务收入的利润率高于社区服务商的其他业务利润率。年，从公布数据的10家上市企业看，仅绿城服务的社区增值服务的毛利润率低于其他两类服务，其他9家企业社区增值服务的毛利润率均最高，普遍在50%以上。我们认为，物业管理服务属于劳动密集型的业务，溢价能力相对较低。并且主要通过人力来实施，每个人的管理半径有限，企业在管面积的增加也导致相应人工费用的增加，相对刚性，从而摊薄利润，使毛利润率无法提升。而增值服务的溢价能力相对较高，员工根据特定需求来完成服务，相对弹性，在管面积与服务成本并不是成线性关系，因此利润率水平更高。

2、三大原因影响社区增值服务毛利润率增长

社区增值服务其他指标都在增长的情况下，毛利润率却出现较为明显的波动。其中绿城服务毛利润率下降的比较明显。我们认为毛利润率出现波动主要有三个原因。

1）一是在管面积的增加。社区服务行业目前处于发展的前期阶段，各个企业都在扩充管理面积，提升自身规模。对于新增的项目来说，增值服务前期投入的成本相对较高，从而使毛利润率降低。

2）二是企业开展新业务会对利润率水平产生影响。对于社区增值服务新增的业务来说，存在盈利和亏损的可能，利润率与之前从事的业务差距较大，从而使利润率出现波动。

3）三是各增值业务市场的不确定性。例如房地产市场的变化严重影响二手房的交易，从而对该业务的盈利水平产生影响。

例如，绿城服务社区增值服务的毛利润率下降最为明显，主要因为房地产市场热度的下降影响了二手房市场，从而使公司的物业资产管理服务的毛利润率由年的33.3%下降至年的20.2%。其次是公司持续加大文化教育服务的投资，新开园数量增加，导致该部分的毛利润率下降至-52.3%。

四、加大社区增值服务投入，

看好该业务带来的收益增长

通过汇总企业对于社区增值服务的态度我们发现，除中奥到家剔除这块业务外，其余公布的10企业均表示看好社区增值服务未来的发展。企业的态度整体可以分为三类，也大致勾勒出未来社区增值服务的发展方向。

第一类是加大合作，通过服务第三方公司实现轻资产扩张；

第二类是加大多元增值业务的探索以及社区增值服务方面的投入；

第三类是加大非住宅领域的布局，例如商业地产、养老健康地产等领域。

五、给企业的三大建议

基于我们对于目前上市企业社区增值服务业务种类以及盈利能力的分析，提出以下三个观点及建议：

1、平台维护成本高，中小企业谨慎入局；

2、非住宅项目溢价更高，B2B模式未来价值更大；

3、资产运营服务空间大，并加大多元化增值服务的探索力度。

1、平台维护成本高，

中小企业谨慎入局

正如上文所分析，14家上市企业中，只有三家企业独立第三方社区服务商无社区增值服务收入，这三家公司管理规模普遍小于其他11家企业。其中，中奥到家在切割O2O服务的一年中，年的毛利润为-万元，较高的拓客成本和平台运营成本严重拉低了公司的盈利情况。年公司毛利润率提升5.7个百分点至30.4%，提升明显。

此外，在管面积较低的企业，社区增值服务收入的规模较小以及提升的速度不及预期。主要因为，对于线上平台来说，用户的边际成本相对较小，因此当服务的群体规模越大时，分摊了线上平台的运营及维护费用，使其总收益相对更大。

基于以上结论，我们建议，中小型企业在未考虑清楚自身优势及未来盈利模式的情况下，谨慎入局社区增值服务，尤其是基于线上平台的生活服务，平台的建设和拓客成本将拉低企业的盈利水平。

2、非住宅项目溢价更高，

B2B模式未来价值更大

在住宅项目中，无论是基础的物业管理服务还是增值服务，业主居民的价格接受能力较低，不愿意支付额外的费用来享受定制化的服务，因此无法在有限的面积中做高客单价。而对于商办物业的租户来说，更多的是B2B的模式，通过对租户提供集中化的服务，不仅可以降低租户的经济成本和劳动成本，还可以为公司带来服务费的收入，是一种实现双赢的模式。除此之外，B2B的模式的服务对象价格接受能力更强，服务的场景也更多。

基于此，我们认为B2B的社区服务模式未来发展的空间大于B2C的模式，尤其对于没有开发商背景的中小型社区服务商来说机会更大。此外，多数上市企业已经开始抢占非住宅领域的布局，为公司的业绩增长带来了巨大动力。因此，我们持续建议
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