11月5日，金科智慧服务发布招股计划。经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，其将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.38亿港元；

金科智慧服务是上市房企金科股份控股子公司，截至年6月30日，其在管总建筑面积1.29亿平方米，位居西南地区第一。

11月5日，金科智慧服务发布招股计划。

按照计划，公司发售1.33亿股，其中.2万股在香港公开发售，1.21亿股是国际配售。每股发售价介乎41.8港元至47.6港元之间，股票预期于年11月17日开始于联交所买卖。

金科智慧服务称，经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，其将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.38亿港元。

关于募资用途，金科智慧服务称，拟使用集资所得款项净额其中约60%用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；约10%将用于升级公司的数字化及智能管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；约10%将用作一般业务运营及营运资金。

金科智慧服务是上市房企金科股份（股票代码:.SZ）控股子公司，中国领先的综合智慧物业服务商。截至年6月30日，其在管总建筑面积1.29亿平方米，位居西南地区第一。

过去三年，得益于业务扩张，金科智慧服务的贸易应收账款，3年时间翻了3倍。

但规模做大的同时，金科智慧服务在利润率上的表现并不突出。物业管理服务业务的毛利率处在低位增长状态，其余业务的毛利率也出现了不同程度的下滑。

而在物业这样一个轻资产运营的行业，金科智慧服务的资本负债比率近三年虽不断下降，但截止年6月30日，仍高达.9%。

前6月在管面积增至1.29亿方，

母公司贡献营收40%

近三年，金科智慧服务合同总建筑面积快速增长，由年末的1.39亿平方米，增至年末2.49亿平方米，复合年增长率33.37%。

同期，金科智慧服务在管总建筑面积，由0.62万平方米增至1.亿平方米，复合年增长率39%。

中指院发布的《中国物业服务百强企业排行榜》显示，百强物业企业年管理面积均值为.83万平方米，同比增速15.08%。

同年，金科智慧服务1.2亿平方米的在管总建筑面积，高于行业平均水平。与在港上市物业服务企业相比，其在管规模位居第七，位列中海物业（1.51亿平方米）之后，蓝光嘉宝服务（0.72亿平方米）之前。

年上半年，金科智慧服务规模进一步扩充。截止期末，其合同总建筑面积增至2.55亿平方米，在管总建筑面积增至1.亿平方米，半年增长2.4%、7.63%。

区域分布方面，金科智慧服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区。缘于重庆起家的因素，西南地区是金科智慧服务重仓布局的区域。

年-年，西南地区管理建筑面积占公司在管物业总建筑面积的约62.4%、54.6%、51.2%，占到总收益的62.5%、61.5%、60.8%。

截止年中期末，金科智慧服务在全国合计个物业管理项目。其中，西南地区为个占比45.99%，贡献了59.3%的营收。

营收方面，金科智慧服务收益由年的10.47亿元增至年的23.28亿元，复合年增长率49.1%；同期，净利润由1.14亿元增至3.74亿元，复合年增长率81.5%。

年上半年，金科智慧服务收益13.69亿元，同比增长36.21%；净利润3.02亿元，同比增长83.03%。

业务扩张之下，金科智慧服务的贸易应收账款增长近3倍，由年的1.84亿元增加到了年的5.51亿元。

与大多数物业公司类似，作为分拆上市的子公司，金科智慧服务的最大客户是金科股份，绝大部分收入来自向金科股份提供的物业管理服务。

最近三年及年中期，上述服务产生的收益分别为5.62亿元、7.03亿元、9.23亿元、5.59亿元，所得收益分别占同期总收益的53.7%、46.2%、39.7%、40.8%。

物管费收缴率逐年下滑，

多项业务毛利率有所下降

就主营业务来看，金科智慧服务的收益来自于四大业务板块，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务。

年-年，物业管理服务板块实现收入7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元，分别占总收入的72.7%、67.0%、62.9%，逐渐下降。

截止年中期末，金科智慧服务上述四大业务板块营收分别为9.25亿元、2.92亿元、1.25亿元、0.26亿元，同比增长39.09%、29.2%、27.55%、85.71%。

其中，物业管理服务板块营收占比67.56%，较年末有所上升。但作为主营业务板块，其所表现出来的部分数据指标却并不突出。

年-年，住宅平均物业管理费分别约为2.2元/月/平方米、2.1元/月/平方米、2.2元/月/平方米，增长近乎原地踏步；同期，物业管理费收缴率分别为95.0%、93.9%、90.1%，连续三年下降。

此外，受住宅物业管理费的波动、劳工成本增加等因素的影响，上述期间，物业管理服务板块毛利率起伏不定，为21.3%、19.7%、21.7%。

而其他三大业务板块虽营收占比逐渐提升，但毛利率出现不同程度的下滑。年-年，非业主增值服务的毛利率分别约为33.7%、32.8%、32.5%，出现轻微下滑。

对此，金科智慧服务称主要与劳工成本通胀、提高案场服务质量而物业开发商可就预售优质物业定制服务需求导致劳工成本增加有关。

社区增值服务的毛利率则由年的60.1%降至46.1%，智慧科技服务的毛利率由67.9%降至48.3%。

金科智慧服务称，上述变动主要由年家庭生活服务项下购物服务产品销售有所增加、硬件采购成本较高等多重因素所导致。

不过，就整体毛利率来看，金科智慧服务年-年分别为26.8%、25.7%、27.3%，呈上升趋势。年上半年，这一指标升至31.62%。

据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的数据，截至年4月30日之前已经在A股、H股上市的26家内地物管公司，近三年毛利率均值分别为29.8%、29.7%、29.4%。

研究开支万元，

上半年即期债务14.95亿元

金科智慧服务称，其以“服务+科技”、“服务+生态”为发展战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，为住宅、商业楼宇等业态提供智慧服务综合解决方案。

但就金科智慧服务的主营业务即物业管理服务业务、非业主增值服务业务来看，这两大业务板块均是劳动密集型行业。如前文所述，人工成本的增加，致使金科智慧服务非业主增值服务业务毛利率下滑。

数据显示，金科智慧服务的行政开支，由年的1.48亿元增加25.5%至年的1.58亿元，主要由于其为行政员工的非盈利开支及办公费用因业务扩张而增加。

同期，金科智慧服务的销售成本由7.66亿元增加47.8%至11.33亿元。

而为了进一步减少人力成本开支，金科智慧服务委托独立第三方分包商提供清洁服务、绿化服务、维修保养服务等若干劳动密集型服务。

最近三年及年中期，上述事项产生的分包成本分别占销售成本总额的21.4%、20.3%、23.8%、31.9%，呈上升态势。

总体来看，在金科智慧服务的四大业务板块中，仅有智慧科技服务业务与科技沾边。年中期，该板块营收0.26亿元，占比1.8%已是近三年最高值。

截止年末，金科智慧服务共有员工名。其中，研发团队成员64人，仅占比0.6%。今年上半年，该团队增至76人，但也尚不及金科智慧服务员工总数的零头。

此外，金科智慧服务在研发上的投入并不多。最近三年及年中期，其研究开支分别为65.6万元、87.4万元、.3万元、.6万元。与人员开支相比，仍有较大差距。

招股书还披露，随着业务扩张，金科智慧服务的负债有所增长。

截至年末，金科智慧服务负债总额35.89亿元。同期，现金及现金等价物仅为3.33亿元，不足以覆盖即期债务为6.85亿元。

此外，金科智慧服务的资本负债比率起伏不定且均位于较高水平。最近三年及年中期，这一指标分别为.5%、.9%、.4%、.9%。

对此，金科智慧服务解释称，这于其借款的变动有关。最近三年，其这一指标分别为10.8亿元、23.3亿元、18.3亿元。

截止年中期，金科智慧服务现金及现金等价物为15.31亿元，尚可覆盖即期债务14.95亿元。