第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

——《中华人民共和国民法典》

……综上，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。……

——摘自（）最高法民再号《最高人民法院民事判决书》

……本院再审认为，本案为车位纠纷。本案的争议焦点为涉案的停车位是属于全体业主所有还是属于元盛公司所有。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院生效法律文书所确认的事实，当事人无需举证证明。根据已生效的最高人民法院（）最高法民再号民事判决所认定的“元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者，在商品房初始销售时，通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定”这一事实，可以看出，在涉案房产销售时，双方已就案涉车位权益归属元盛公司所有作出约定，故元盛公司主张业主在购买涉诉小区房屋时，已知悉房屋预售合同约定对价不包含车位价款的主张成立。原审判决认定案涉车位权益已随着交房而同时交付，案涉车位属于全体业主所有，认定事实有误，本院再审予以纠正。……

——摘自（）粤03民再79号《广东省深圳市中级人民法院民事判决书》

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（）最高法民再号

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人（一审被告、二审被上诉人）:深圳市瑞征物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市坪山新区。

法定代表人:黄传国，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张明广，该公司总经理。

委托诉讼代理人：戚永刚，该公司副总经理。

被申诉人(一审原告、二审上诉人）:深圳市元盛实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。

法定代表人:王志俊，该公司董事长。

委托诉讼代理人:练纯洁，广东圣天平律师事务所律师。

申诉人深圳市瑞征物业管理有限公司（以下简称瑞征公司）因与被申诉人深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（）粤高法民一提字第30号民事判决，向检察机关申请监督。最高人民检察院作出高检民监[]63号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（）最高法民抗4号民事裁定，提审本案。本院提审后，依法由审判员孙祥壮担任审判长，审判员张能宝、何波组成合议庭公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员周永刚出席庭审。瑞征公司委托诉讼代理人张明广、戚永刚，元盛公司委托诉讼代理人练纯洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

年3月21日，元盛公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、瑞征公司立即向元盛公司交还位于美加广场地下车库的个车位（以下简称案涉车位）;2、瑞征公司向元盛公司支付《美加广场物业委托管理合同》终止后占用元盛公司案涉车位收取的停车费人民币元（从年2月12日起暂计至年12月11日，按每个车位每天10元计，10××30×94个月=元）；3、瑞征公司承担本案全部诉讼费用。

广东省深圳市南山区人民法院一审查明，元盛公司原名深圳发展银行房地产公司，年企业名称变更为深圳市元盛实业公司，年企业名称变更为深圳市元盛实业有限公司。

年11月25日，深圳市沙河实业总公司和深圳世界花园房地产发展有限公司（以下简称世界花园公司）与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，取得T-5地块的使用权。年7月17日，世界花园公司与元盛公司签订《沙河“世界花园”4号地块住宅用地合作合同》，约定双方就世界花园项目中的第4号地合作开发。年2月28日，世界花园公司与元盛公司签订《沙河“世界花园”4号地块住宅用地合作合同补充协议》,约定美加广场项目产权分配比例：世界花园公司占1%，元盛公司占99%。年12月23日，世界花园美加广场A、B、C、D、E栋取得建设工程竣工验收证书。年6月13日，世界花园公司向深圳市规划国土局南山分局出具《情况说明》,载明美加广场已交付使用，该物业的所有产权属元盛公司所有。

根据年深圳市公安交通管理局颁发的《深圳市机动车停车场场地合格证》，美加广场停车场结构为地下两层，面积为平方米，有效车位为个。关于地下停车场的产权归属，元盛公司主张规划的个车位由元盛公司投资建设，均未计入容积率，买卖合同中也未约定停车场的归属，应为元盛公司所有。瑞征公司则认为从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施，其建设成本早已计入购房价款之中，且案涉小区停车场负二层为人防工程，车位应归属全体业主。元盛公司提交了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》证明美加广场地下两层未计入容积率。深圳市规划国土局年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明，美加广场A-E栋用地面积.3平方米，总建筑占地面积.47平方米，总建筑面积.25平方米，建筑容积率3.89,地下一层.87平方米，地下二层.67平方米不计入容积率。深圳市地籍测绘大队年出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》载明，A、B、C栋总建筑面积.36平方米，计入容积率的建筑面积.82平方米，不计入容积率的建筑面积.54平方米；D、E栋总建筑面积.43平方米，计入容积率的建筑面积.43平方米，不计入容积率的建筑面积为0平方米。元盛公司提交了《美加广场停车场交通设施施工合同》等证据证明地下停车场系由其投资建设，元盛公司提交了深圳市机动车停车场场地合格证、车库平面图、地下停车场营业证、税务登记、收费标准标价牌等证明美加广场地下车库由瑞征公司经营管理，收取车辆停放费，瑞征公司对上述证据的真实性均予认可。瑞征公司提交了《民防工程验收证书》证明美加广场实建民防地下室面积平方米，平时用途为车库。元盛公司认为该证书表明建设单位是元盛公司，根据谁投资、谁收益的原则，地下车库人防工程为元盛公司投资建设，平时的使用和收益应归元盛公司所有。

年1月30日，元盛公司（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从年2月12日起至年2月12日止；停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归乙方，用于补贴物业管理费用的不足；及其他条款。年4月15日，深圳市南山区美加广场业主委员会（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从年5月1日起至年4月30日止;委托管理事项包括本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括停车场等）的维修、养护和管理及交通、车辆行驶及停泊；停车场的收费标准按政府规定执行，其收入用于补贴物业管理费用的不足；及其他条款。年3月23日，深圳市南山区美加广场业主委员会（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，合同约定的委托管理期限从年5月1日起至年4月30日止，其余内容同上。

年4月9日，元盛公司（甲方）与深圳市南山区美加广场业主委员会（乙方）签订《协议书》，约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金，甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位，根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价格由甲方自行合理拟定，甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付完毕后，甲方有权自行处置其余收入；若今后国家或深圳市有关地下停车场的法律法规进行修订公布，则依照修订后的法律法规执行，如文件中界定甲方已处置的地下停车位为业主所有，甲方应另行补交大修基金。庭审中，元盛公司提交了《美加广场车位租赁合同》和《租赁合同》，证明元盛公司早在案涉房产销售阶段已将个车位长期出租给案涉小区业主，一次性收取租金，车位使用年限等同于美加广场的产权年限；元盛公司与深圳市南山区美加广场业主委员会签订《协议书》后，又与案涉小区业主签订《租赁合同》，将27个车位长期出租给案涉小区业主，租期为20年，20年以后有优先承租权。瑞征公司对上述证据的真实性认可，但认为深圳市南山区美加广场业主委员会在未召开业主大会、未公示的情况下与元盛公司签订协议，不能代表小区全体业主的意见，且元盛公司也未依约将出租车位和筹集的资金汇入专项基金账号；元盛公司长期出租的车位，业主每月只需向瑞征公司支付管理费50元，低于物价局核定的停车费标准。元盛公司认为瑞征公司收取50元管理费是基于物业管理收费，收取元则是基于对停车位的使用收益权；瑞征公司则认为收取元是基于物业管理收取，符合物业管理合同的约定和政府指导价，收取50元则是根据元盛公司的要求收取，因车位的租金已由开发商一次性收取。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，元盛公司为案涉小区的开发商与案涉小区业主并未约定案涉小区地下停车场的归属；地下停车场虽由元盛公司投资建设，但元盛公司亦无法证明地下停车场的建设款项未列入由业主分摊的案涉小区的建设成本；而现行的法律、法规也未规定未计入容积率的区域，所有权属于开发商。元盛公司在本案中所举的证据不足以证明元盛公司享有对案涉小区地下停车位的所有权。案涉小区的地下停车场作为案涉小区的重要公共配套设施，应当首先满足业主的需要，瑞征公司依据与元盛公司签订的前期物业管理合同以及与案涉小区业主委员会签订的《美加广场物业委托管理合同》，依约行使物业管理权限，亦并未侵害地下停车场所有权人的所有权。根据《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，地下停车场作为案涉小区的重要公共配套设施，应由案涉小区业主委员会委托的物业管理公司来统一进行物业管理。至于元盛公司要求瑞征公司按每个车位每天10元返还停车费，元盛公司既无法证明其所有权，该计算方式也无事实依据。经一审法院释明，元盛公司明确表示不变更诉讼请求，故一审法院仅对元盛公司的诉讼请求作出判决。综上，该院于年9月20日作出（）深南法民三初字第号民事判决：驳回元盛公司的全部诉讼请求。一审案件受理费元，由元盛公司承担。

元盛公司不服，向广东省深圳市中级人民法院提起上诉。

广东省深圳市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。该院二审认为，本案中元盛公司起诉要求瑞征公司返还案涉车位及瑞征公司在双方物业委托管理合同终止后就上述车位所收取的停车费，本案应界定为车位纠纷案件，一审将本案界定为物业服务合同纠纷案件，界定不当，二审予以纠正。本案二审的争议焦点为元盛公司对案涉车位是否享有所有权，元盛公司要求瑞征公司返还车位并支付上述车位停车费的请求能否支持。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。《深圳经济特区房地产转让条例》自年10月1日起施行，该条例第十三条第二款与《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定并不冲突，应当作为处理本案的法律依据。由于案涉车位均位于地下停车场，元盛公司与业主在房产预售合同中对地下停车场的权益没有作出特别约定，按照《深圳经济特区房地产转让条例》的上述规定，地下停车场的权益已经随房地产同时转移，地下停车场应当归小区业主共有。案涉小区地下停车场归小区业主共有，元盛公司将地下停车场部分车位长期出租给部分业主，并未经过所有权人的同意，元盛公司不能以其未经业主同意出租车位的行为证明其对地下停车场享有所有权，一审法院认定元盛公司未能证明其对案涉小区地下停车场享有所有权认定正确。因此元盛公司要求瑞征公司返还案涉车位及瑞征公司在双方物业委托管理合同终止后就上述车位所收取的停车费，缺乏法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。该院于3年5月20日作出（）深中法房终字第号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费元、二审案件受理费50元，由元盛公司承担。

元盛公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，该院于3年11月19日作出（)粤高法民一申字第号民事裁定，提审本案。

广东省高级人民法院再审查明的事实与二审法院查明的一致。另查明：再审期间，元盛公司向法院提交了从深圳市规划和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制说明书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》等证据材料，瑞征公司对元盛公司提交的上述证据材料的真实性予以确认,但不确认其关联性。

广东省高级人民法院再审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题主要是：一是本案纠纷的性质到底是物业服务合同纠纷还是车位纠纷；二是瑞征公司应否返还案涉车位及其租金收入。

关于本案纠纷的性质到底是物业服务合同纠纷还是车位纠纷的问题。元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还案涉车位及其收益，瑞征公司亦承认案涉车位不属于瑞征公司所有。本案双方当事人之间并无车位所有权争议，属于物业服务合同纠纷，二审判决将本案定性为车位纠纷，属于定性错误，予以纠正。由于元盛公司的诉讼请求并未涉及到车位确权，而是根据双方签订的《美加广场物业委托管理合同》提起本案诉讼，瑞征公司主张元盛公司应当向案涉小区业主委员会主张所有权，追加业主委员会作为第三人参加诉讼，没有事实与法律依据。

年1月30日,元盛公司与瑞征公司签订的《美加广场物业委托管理合同》于年2月12日到期，该委托合同期满后，瑞征公司应当归还元盛公司委托给其管理的案涉车位。该委托合同约定，停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归瑞征公司，用于补贴物业管理费用的不足，但该委托合同期满后，元盛公司不再是案涉楼盘物业管理的委托人，元盛公司已经没有补贴瑞征公司物业管理费用不足的义务。因此，瑞征公司应当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给元盛公司。元盛公司按照深圳市的相关规定请求瑞征公司返还每个车位每月元的租金收益（已经从每个车位每月元的租金收益中扣除瑞征公司应当收取的每个车位每月50元的物业管理费，瑞征公司实际应当返还元盛公司每个车位每月元的租金收益），该请求数额比按每个车位每天10元计算（元每月）的请求数额要少，该请求数额的调整合理合法。综上所述，二审判决认定事实与适用法律错误，元盛公司的再审主张有理，予以支持。广东省高级人民法院于年11月18日作出（）粤高法民一提字第30号民事判决：1、撤销广东省深圳市中级人民法院（）深中法房终字第号民事判决；2、撤销广东省深圳市南山区人民法院（）深南法民三初字第号民事判决；3、瑞征公司于判决生效之日起十日内交还位于美加广场地下车库的个案涉车位给元盛公司；4、瑞征公司于判决生效之日起十日内返还位于美加广场地下车库的个案涉车位的租金收益给元盛公司（从年2月13日起按每个车位元计算至案涉车位实际交还之日止）。一审案件受理费元，二审案件受理费50元，由瑞征公司承担。

瑞征公司不服上述判决，向检察机关申请监督。

最高人民检察院抗诉认为，广东省高级人民法院（)粤高法民一提字第30号民事判决适用法律确有错误。理由如下：（一）案涉车位的所有权归全体业主所有，元盛公司无权要求瑞征公司归还案涉车位。本案中元盛公司在与涉诉小区业主签订房地产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定。地下停车库的权益已随房地产同时转移，即案涉车位应属于全体业主共有。广东省深圳市中级人民法院（)粤03民终号民事判决对此也作出了认定，且该判决已发生法律效力。（二）瑞征公司有权收取案涉车位的租金。根据《中华人民共和国物权法》及有关法律规定，业主委员会系由业主选举产生，是代表业主利益的组织，其有权依据法定程序与物业服务企业签订物业管理合同。本案中，深圳市南山区美加广场业主委员会先后于年4月和年3月与瑞征公司签订了《美加广场物业委托管理合同》。因此，瑞征公司收取案涉车位的租金，依据的是与深圳市南山区美加广场业主委员会之间的委托管理合同，该合同合法有效；而元盛公司并非案涉车位的所有权人，无权要求瑞征公司返还收取的案涉车位租金。

瑞征公司同意检察机关抗诉意见，并提出补充意见：（一）原判决对法律事实不进行审查，以已失去法律效力的《美加广场物业委托管理合同》为依据属于认定事实错误。（二）原判决认定本案属于物业服务合同纠纷，否决案涉车位纠纷的判决理由错误。（三）根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”的规定，案涉地下停车场的权益已经随房地产同时转移，应当归小区全体业主共有。而瑞征公司现接受案涉小区业主的委托提供物业服务，与元盛公司没有任何民事权利关系，不存在向其交还案涉地下停车场及收益。综上，原判决结果错误，请求依法撤销原判决，改判驳回元盛公司的全部诉讼请求，由元盛公司承担所有诉讼费用。

元盛公司答辩称，（一）检察机关的抗诉理由不成立。瑞征公司混淆了不同的法律关系，本案双方当事人之间并非车位所有权争议，元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还案涉车位及权益，属于物业服务合同纠纷。（二）广东省深圳市中级人民法院作出的（)粤03民终号民事判决并未判决美加广场的地下车位的所有权属。而按照相关法律的规定，案涉车位应当归开发商所有即元盛公司所有。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院再审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。本院再审另查明，5年，深圳市南山区美加广场业主委员会因案涉车位的权属以及收益，与元盛公司、瑞征公司产生车位纠纷并诉至法院，请求元盛公司立即交还案涉个车位及租金收益给美加广场业主委员会。广东省深圳市中级人民法院于年5月29日作出（)粤03民终号民事判决，在本院认为中认定案涉车位应归属全体业主，但因深圳市南山区美加广场业主委员会作为涉诉小区的业主委员会，并非涉诉小区地下车库停车位的所有权人，故其要求返还案涉车位及租金收益缺乏事实依据，判决驳回深圳市南山区美加广场业主委员会全部的诉讼请求。

在庭审过程中，法庭要求瑞征公司庭后提交案涉个车位的权属性质和产权登记手续。瑞征公司提交《美加广场地下车库停车位情况表》的书面说明：车位总数个，私家车位个，临时车位86个；分为负一、二层，负一层车位个，其中私家车位个，临时车位4个，负二层车位个，其中私家车位60个，临时车位82个。因上述车位的情况说明，瑞征公司未提交其他证据予以证明，元盛公司质证不予认可，也与原审庭审中经过双方质证认可的深圳市公安交通管理局秩序处建审科出具的《深圳市机动车停车场（库）场地合格证》和《美加广场地下层竣工图和车库车位平面图》中确认美加广场的地下停车场有效车位个车位的数字不一致，故本院不予采信。依据《美加广场地下层竣工图和车库车位平面图》显示地下一层车位个，地下二层车位个。而案涉个地下停车位分属于地下一层、地下二层，地下二层属于民防工程。经双方当事人确认，一致认可案涉车位均未办理产权登记手续，其中位于地下一层的车位有15个，地下二层的车位有个。

元盛公司在庭审中提交了四份新证据，该四份新证据均是深圳市民防委员会办公室出具：《通知》（.11.25）、《深圳市民防工程建设意见征询单》（.12.4）、《美加广场人防施工图意见》（.2.27）、《美加广场民防工程验收证书》（.6.18）用于证明负二层的人防工程是元盛公司投资建设，经过相关机构认可规划用于车位停放。瑞征公司对四份新证据的真实性予以认可，但认为与车位的归属没有必然联系。本院将对此结合本案事实加以论证。

本院再审认为，结合检察机关的抗诉意见、当事人的申诉及答辩理由和本案已查明的事实，本案的争议焦点为：元盛公司是否有权要求瑞征公司移交个车位及已经收取的案涉停车位的租金收益以及主要依据。具体分析如下：

第一，关于本案的案由。本案中，元盛公司与瑞征公司于年1月30日签订的《美加广场物业委托管理合同》，约定元盛公司委托瑞征公司对美加广场实行物业管理，合同期限为五年，自年2月12日起至年2月12日止。上述合同约定元盛公司负责地下停车场《停车场许可证》的申报手续和申办费用，而收取的停车费全归瑞征公司用于补贴物业管理费用的不足。瑞征公司认可案涉车位不属于其所有。因《美加广场物业委托管理合同》期满，元盛公司依据该合同约定请求瑞征公司归还案涉车位及收取的车位租金收益，故原判决认定本案系物业服务合同纠纷，并无不当。

第二，案涉个地下停车位分属于地下一层、地下二层，其中个停车位位于地下二层。关于元盛公司应否享有地下一层车位收益。原审查明，依据深圳市规划国土局年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明，美加广场A-E栋用地面积.3平方米，总建筑占地面积.47平方米，总建筑面积.25平方米，建筑容积率3.89,地下一层.87平方米，地下二层.67平方米，不计入容积率。案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。元盛公司在原审中提交了深圳市规划和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制说明书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》和深圳市规划国土局出具的《建设工程竣工测量报告》中《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》等证据，证明各户房屋的分摊公用面积不包括地下一、二层的建筑面积即案涉地下一、二层的建筑面积没有作为公摊面积销售给业主。瑞征公司虽然对上述证据的真实性予以确认、不认可关联性，但未提出相反证据。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中。

第三，关于元盛公司应否享有地下二层车位收益。根据元盛公司在原审中提交的美加广场（包括地下停车场）所占用土地征地的相关批准文件及出让合同、美加广场从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件、情况说明、广东省深圳市民防委员会出具的《深圳市民防工程建设意见征询单》和《民防工程验收证书》、美加广场停车场交通设施施工工程合同书、美加广场停车场自动管理系统及门禁“一卡通”设备供应安装合同、美加广场收费亭工程施工合同等证据，能够证实元盛公司作为美加广场的开发商即建设单位，美加广场包括案涉地下停车场系其投资和建设。地下二层属于民防工程，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，元盛公司作为该工程的投资者享有相关的收益，即对案涉车位中位于地下二层的个停车位享有收益。

本案中，元盛公司提交了《深圳市房地产买卖合同》、《美加广场车位租赁合同》等证据用于证明，在案涉房产销售阶段元盛公司已将美加广场地下停车场的部分车位长期出租给案涉小区业主，并收取租金。本院认为，元盛公司与业主在签订《深圳市房地产买卖合同》中虽未对停车位进行约定，但元盛公司在房屋开发销售时与部分的业主陆续签订了一百多份《美加广场车位租赁合同》，约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。因此，元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者，在商品房初始销售时，通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定，故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。广东省深圳市中级人民法院（)粤03民终号民事判决依据上述规定，认定案涉车位归全体业主的前提不能成立。

另，年4月9日，元盛公司（甲方）与美加广场业主委员会（乙方）签订《协议书》，约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金，甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位，根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价格由甲方自行合理拟定，甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付完毕后，甲方有权自行处置其余收入。依据上述协议，元盛公司又与业主签订《租赁合同》，将27个车位长期出租给案涉小区业主，租期为20年，20年以后有优先承租权，并要求瑞征公司配合办理停车的手续。上述事实，也表明深圳市南山区美加广场业主委员会、瑞征公司和部分业主对元盛公司将其拥有的车位出租不持异议。

综上，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。

第四，关于瑞征公司应否归还车位以及相应收益。因瑞征公司与元盛公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，故瑞征公司不再是案涉停车位管理委托人。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”以及《美加广场物业委托管理合同》第六条约定：“本合同终止时，乙方（瑞征公司）必须向甲方（元盛公司）移交原委托管理的全部物业及其各类档案、财务等资料；移交本物业的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方（元盛公司）有权指定专业审计机构”，瑞征公司应当依照约定归还元盛公司委托给其管理的案涉车位。该委托合同还约定，停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归瑞征公司，用于补贴物业管理费用的不足，但该委托合同期满后，元盛公司已经没有补贴瑞征公司物业管理费用不足的义务。因此，瑞征公司在该委托合同期满后继续收取案涉车位的租金收益没有合法依据，瑞征公司亦当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给元盛公司。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦无不当，应予维持。检察机关的抗诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：

维持广东省高级人民法院（）粤高法民一提字第30号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长 　　孙祥壮

审判员 　　张能宝

审判员 　　何　波

二〇一九年九月十八日

书记员 　　牛　奕

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（）粤03民再79号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市元盛实业有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道景华社区莲花路5号文博大厦1，统一社会信用代码：91440192076Y。

法定代表人：黄志坚，董事长。

委托诉讼代理人：练纯洁，广东圣天平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李婷，广东圣天平律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广东省深圳市南山区美加广场业主大会（曾用名：深圳市南山区美加广场业主委员会），住所地：广东省深圳市南山区潮州西街2号，统一社会信用代码：J144078135Q。

法定代表人：廖忠阳，业委会主任。

委托诉讼代理人：黄璐璐，广东瑞特律师事务所律师。

原审第三人：深圳市瑞征物业管理有限公司，住所地：深圳市坪山新区坪山街道三洋湖老围小区6栋，统一社会信用代码：914407084X。

法定代表人：黄传国，经理。

委托诉讼代理人：张明广，男，汉族，年3月8日出生，身份证住址：湖北省监利县，系该公司副总经理。

再审申请人深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）因与被申请人深圳市南山区美加广场业主大会（以下简称美加广场业主大会）、原审第三人深圳市瑞征物业管理有限公司（以下简称瑞征公司）车位纠纷一案，不服本院（）粤03民终号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于9年11月21日作出（）粤民申号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人元盛公司的委托诉讼代理人练纯洁、李婷，被申请人美加广场业主大会的委托诉讼代理人黄璐璐，原审第三人瑞征公司的委托诉讼代理人张明广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

元盛公司的再审请求：撤销（）粤03民终号民事判决，驳回美加广场业主大会的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、二审判决认定申请人在与涉诉小区业主签订房产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定，违背该判决书已查明的基本事实。1、二审判决在事实查明部分己经认定申请人与美加广场小区业主之间对地下停车库的权益通过合同进行了约定。2、二审判决在事实查明部分己经认定被申请人在协议中确认申请人对地下停车库车位的所有权。二审判决所列出的上述证据与事实充分说明了申请人与被申请人之间、申请人与小区业主之间对地下停车库车位的归属有明确的合同约定。无论是早在房产销售阶段申请人与业主签订的车位《租赁合同》，还是年4月9日申请人与被申请人签订的租售车位《协议书》，以及其后申请人与业主陆续签订的车位《租赁合同》，均证明了一个事实，那就是申请人拥有美加广场地下车库全部车位的所有权，并己通过以租代卖的方式行使了部分处分权。申请人根据与小区业主以及与被申请人的协议约定，己实际处分车位个，占全部车位的50%以上。

二、二审判决关于本案争议应当适用《深圳经济特区房地产转让条例》并拒绝适用《中华人民共和国物权法》的理由均不成立。首先，应当指出的是，对于物权归属争议，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据”，明确排除了地方性法规、规章在所有权纠纷中的适用。因此，本案所涉的地下车库车位权属争议，不应当适用《深圳经济特区房地产转让条例》。其次，二审判决既然认为《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款与《中华人民共和国物权法》第74条规定的是不同方面并不冲突，却拒绝适用《中华人民共和国物权法》，是自相矛盾和错误的。二审判决认为涉案小区预售期间仅有《深圳经济特区房地产转让条例》施行，故应适用该条例而不适用《中华人民共和国物权法》的说法不能成立。

三、本案所涉地下停车位的原始权属归于申请人，二审判决违背事实并错误适用地方性法规作出地下停车库属于全体业主共有的认定，应予纠正。二审判决置上述事实与物权法规定于不顾，错误适用地方性法规认定美加广场地下车位归全体业主所有，该错误判决不仅损害了申请人的合法权益，更直接殃及己根据约定享有车位权属的户业主，造成他们被非法剥夺车位权属的严重后果。如此判决，不尊重契约自由不遵照法律规定，势必造成业主之间、业主与发展商之间、业主与业主委员会之间的激烈矛盾和严重冲突。

综上可见，二审判决认定事实与己查明事实自相矛盾，适用法律存在明显错误，请求贵院依法纠正二审关于美加广场地下车库停车位属于小区全体业主共有的错误认定，驳回被申请人的诉讼请求。

被申请人美加广场业主大会答辩称，一、二审适用法律正确。元盛公司于年前后开售美加房产时，《中华人民共和国物权法》尚未颁布，二审适用《深圳经济特区房地产转让条例》并无不当；二、元盛公司提交的9份《租赁合同》不能代表答辩人及全体美加广场户业主的真实意思表示。首先，元盛公司提交的9份《租赁合同》，只有3份的签约时间为年，因此，美加广场业主大会认为，该组《租赁合同》不能证明元盛公司在对外预售美加广场时，明确告知购房者案涉车位将另行出售，也不能证明美加广场首次转让时，元盛公司与购房业主之间对车位权益或收益有约定，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款之规定，车位权益已随房地产同时转移给美加广场全体业主共有，元盛公司的租赁行为系无权处分行为。且该组《租赁合同》大部分未附承租人的购房合同，不能证明车位的承租人为美加广场业主，若承租人非美加广场业主，该租赁行为违法，《租赁合同》无效。其次，美加广场3年成立业主大会后，改变案涉停车位既定使用规则须经业主大会表决通过，但元盛公司于年与部分业委签署协议书，同意元盛公司对外租赁部分案涉车位并未经美加广场业主大会表决通过。故年后签署的《租赁合同》不构成元盛公司与美加广场业主大会之间就车位权益归属达成的合法有效的约定。再者，美加广场共有户业主，元盛公司仅凭9份《租赁合同》来证明其或有权或已经有效处分了属于名业主共有的车位权益，证据不足。其对外租赁的行为，在法律上属无权处分行为。三、美加广场地下停车场按构建性质不同分为规划用于停放车辆的车位和平时用途为停车场的人防工程。首先，关于人防工程停车位，依据《人民防空法》第五条之规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。美加广场人防工程的初始投资人是元盛公司，但依据国家税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条第五款和第三十三条之规定元盛公司为建造人防工程投入的成本依法已计入可售开发产品即美加广场房地产项目中，并通过对外销售房屋得到回收。美加广场用作停车场的人防工程实际投资人应是全体户业主，车位收益应归美加广场全体业主所有。其次，关于规划用于停放车辆的地下停车场车位，元盛公司与瑞征公司于年1月（美加广场入伙之前）签订了《物业管理委托合同》，明确约定美加广场停车场由瑞征公司管理，停车费由瑞征公司收取并使用，且美加广场自入伙之日，地下停车场一直供美加业主使用，并由瑞征公司管理和收费。美加广场业主大会认为元盛公司单方撕毁原车位规则后双方未再就车位权益归属达成协议，也未向法院提出确权诉求，本案再审过程中，元盛公司要求法院对未提出过的诉求作出裁判不符合法律程序。

瑞征公司答辩称，瑞征公司与车位的产权纠纷无关，尊重法院判决。

美加广场业主大会一审诉讼请求为：1、元盛公司立即交还位于美加广场地下车库的个车位给美加广场业主大会；2、元盛公司返还位于美加广场地下车库的个车位的租金收益给美加广场业主大会（从年2月13日起按每个车位每月元计算至涉案车位实际交还之日止），暂计至5年2月13日为元；3、元盛公司承担本案全部诉讼费用。

一审判决查明，元盛公司原名深圳发展银行房地产公司，年企业名称变更为深圳市元盛实业公司，年企业名称变更为深圳市元盛实业有限公司。

年11月25日，深圳市沙河实业总公司和深圳世界花园房地产发展有限公司（以下简称世界花园公司）与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》[深地合字（93）号]，取得T-5地块的使用权。年7月17日，世界花园公司与元盛公司签订《沙河“世界花园”4号地块住宅用地合作合同》，约定双方就世界花园项目中的第4号地合作开发。年2月28日，世界花园公司与元盛公司签订《沙河“世界花园”4号地块住宅用地合作合同补充协议》，约定美加广场项目产权分配比例：世界花园公司占1%，元盛公司占99%。年12月23日，世界花园美加广场A、B、C、D、E栋取得建设工程竣工验收证书。年6月13日，世界花园公司向深圳市规划国土局南山分局出具《情况说明》，载明美加广场已交付使用，该物业的所有产权属元盛公司所有。

年1月30日，元盛公司（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从年2月12日起至年2月12日止。甲方负责地下停车场《停车场许可证》的申办手续和申办费用；停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归乙方，用于补贴物业管理费用的不足；本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产，对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满6个月前向对方提出书面意见；及其他条款。

年8月5日，深圳市公安交通管理局秩序处建审科颁发的《深圳市机动车停车场地合格证》显示，美加广场停车场结构为地下两层，面积为平方米，有效车位为个。关于地下停车场的产权归属，美加广场业委会认为元盛公司作为美加广场的开发商，与美加广场小区业主并未在买卖合同中约定美加广场地下停车的归属，车位应归属全体业主。元盛公司则认为规划的个车位由其投资建设，均未计入容积率，买卖合同中也未约定停车场的归属，应为元盛公司所有。元盛公司提交了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》证明美加广场地下两层未计入容积率。深圳市规划国土局于年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明，美加广场A-E栋用地面积.3平方米，总建筑占地面积.47平方米，总建筑面积.25平方米，建筑容积率3.89.地下一层.87平方米，地下二层.67平方米不计入容积率。深圳市地籍测绘大队于年出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》载明，A、B、C栋总建筑面积.36平方米，计入容积率的建筑面积.82平方米，不计入容积率的建筑面积.54平方米；D、E栋总建筑面积.43平方米，计入容积率的建筑面积.43平方米，不计入容积率建筑面积为0平方米。元盛公司提交了《分栋、分户编制说明书》、《深圳市国土局分栋产权登记资料》、《美加广场分户产权登记》等证据证明地下车库面积未计入分摊公用面积，车库所有权归开发商。元盛公司提交了《美加广场停车场交通设施施工合同》等证据证明地下停车场系由其投资建设。元盛公司提交了深圳市机动车停车场场地合格证、车库平面图、地下停车场营业执照、税务登记、收费标准标价牌等证明美加广场地下车库由瑞征公司经营管理，收取车辆停放费。元盛公司提交了《民防工程验收证书》证明美加广场实建民防地下室面积平方米，平时用途为车库。元盛公司认为该证书表明建设单位是元盛公司，根据谁投资、谁受益的原则，地下车库人防工程为元盛公司投资建设，平时的使用和收益应归元盛公司所有。美加广场业委会及瑞征公司对上述证据的真实性予以认可，但不能证明元盛公司对小区车位享有产权，也不能以地下车库面积未作为公摊面积，即推定车库所有权归元盛公司所有或不属于美加广场全体业主；美加广场建设总成本约为2.25亿元，所有业主支付的房价接近4亿元，说明地下室的建设成本包含在房价中，由全体业主承担。

年4月15日，美加广场业委会（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从年5月1日起至年4月30日止；委托管理事项包括本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括停车场等）的维修、养护和管理及交通、车辆行驶及停泊；停车场的收费标准按政府规定执行，其收入用于补贴物业管理费用的不足；及其他条款。年3月23日，美加广场业委会（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，合同约定的委托管理期限从年5月1日起至年4月30日止，其余内容同上。庭审中，元盛公司认为涉诉小区车位的权属属于元盛公司，元盛公司委托瑞征公司对停车场进行管理，其委托期限至年2月11日已到期，瑞征公司此后占用车位并获利无合同依据，瑞征公司无权占有元盛公司的车位收益。

年4月9日，美加广场业委会（乙方）与元盛公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金，甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位，根据乙方在保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价格由甲方自行合理拟定，甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付完毕后，甲方有权自行处置其余收入；若今后国家或深圳市有关地下停车场的法律法规进行修订公布，则依照修订后的法律法规执行，如文件中界定甲方已处置的地下停车位为业主所有，甲方应另行补交大修基金。一审庭审中，元盛公司提交了《美加广场车位租赁合同》、《租赁合同》，证明元盛公司早在涉诉房产销售阶段已将个车位长期出租给涉案小区业主，一次性收取租金，车位使用年限等同于美加广场的产权年限。

另查明，元盛公司于年向一审法院提起诉讼，请求判令：1、瑞征公司立即向元盛公司返还交还位于美加广场地下车库的个车位；2、瑞征公司向元盛公司支付《美加广场物业委托管理合同》终止后占用元盛公司位于美加广场地下车库的个车位收取的停车费元；原审法院于年9月20日作出（）深南法民三初字第号民事判决，驳回了元盛公司的全部诉讼请求。元盛公司不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于3年5月20日作出（）深中法房终字第号民事判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。元盛公司不服前述判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于3年11月19日作出（）粤高法民一申字第号民事裁定，提审该案，并于年11月18日作出（）粤高法民一提字第30号判决，判决：1、撤销深圳市中级人民法院（）深中法房终字第号民事判决；2、撤销（）深南法民三初字第号民事判决；3、瑞征公司于本判决生效之日起十日内交还位于美加广场地下车库的个涉案车位给元盛公司；4、瑞征公司于判决生效之日起十日内返还位于美加广场地下车库的个涉案车位的租金收益给元盛公司（从年2月13日起按每个车位每月元计算至涉案车位实际交还之日止）。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉；二、涉诉小区美加广场的个地下车库停车位的归属。

一、本案是否属于重复起诉。广东省高级人民法院作出的（）粤高法民一提字第30号民事判决载明的判决理由认为：“瑞征公司承认涉诉车位不属于瑞征公司所有，在该案中双方当事人之间并无车位所有权争议，元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还涉诉车位及其收益，属于物业服务合同纠纷，二审判决将该案定性为车位纠纷，属于定性错误，予以纠正。该案双方当事人之间并无车位所有权争议，一审法院将涉诉小区认定为案外人小区业主共有，超出了元盛公司的诉讼请求，不属于该案审理范围，予以纠正。由于元盛公司的诉讼请求并未涉及到车位确权，而是根据双方签订的《美加广场物业委托管理合同》提起该案诉讼，瑞征公司主张元盛公司应当向涉诉小区业主委员会主张所有权，追加业主委员会作为瑞征公司参加诉讼，没有事实和法律依据。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条的规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。一审法院认为，本案不属于重复起诉的范围。首先，上述案件中的原、被告与本案的原、被告双方不相同，本案美加广场业委会在上述案件中是作为第三人，且广东省高级人民法院认定在该案中追加业主委员会作为第三人参加诉讼，没有事实和法律依据。其次，已生效的（）粤高法民一提字第30号民事判决中并未对涉诉个车位进行确权，本案的裁判结果并不会否定该判决结果。后者是基于元盛公司与瑞征公司之间签订的《美加广场物业委托管理合同》到期后，依据瑞征公司所负返还停车位的合同义务，故判决瑞征公司向元盛公司返还涉诉个车位。在本案中，美加广场业委会并非以债权合同关系向元盛公司主张涉诉个车位的所有权，而是以享有所有权向元盛公司主张权利。故对元盛公司提出的美加广场业委会属于重复起诉的抗辩，一审法院不予采纳。

二、涉诉小区美加广场的个地下车库停车位的归属问题。据审理查明的事实，元盛公司为涉诉小区的开发商，元盛公司自述与涉案小区并未在买卖合同中约定涉诉小区地下停车场的归属，元盛公司提交了证据证明涉诉小区地下二层未计入容积率及地下停车场系由元盛公司投资建设，并据此认为涉诉小区地下停车库应归其所有。美加广场业委会则认为元盛公司的主张不能成立，涉诉小区地下停车库应归美加广场业委会所有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足主业的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。《深圳经济特区房地产转让条例》自年10月1日起施行，且亦未与上位法冲突，作为处理本案的法律依据合法有效。在本案中，元盛公司在与涉诉小区业主签订房产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定，依据《深圳经济特区房地产转让条例》之规定，地下停车库的权益已随房地产同时转移，故地下停车库应属于全体业主共有。元盛公司辩称涉诉小区地下二层未计入容积率及地下停车库系由其投资建设。对此，一审法院认为，元盛公司作为开发商并没有将建筑成本和利润率告知业主，同时其亦不负有该告知义务，因此元盛公司在以某一价格转让房产给业主时，该价格是否包含了对停车位的投资、是否已有公摊、是否已计入容积率，前述因素均不能作为认定地下停车库所有权的依据。故对元盛公司的抗辩，一审法院不予采纳。

对于美加广场业委会要求元盛公司立即返还位于美加广场地下车库的个车位以及元盛公司返还相应租金收益给美加广场业委会的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：美加广场业委会的诉讼请求于法无据，不予支持。首先，涉诉小区地下车库停车位属于小区全体业主共有，美加广场业委会作为涉诉小区的业主委员会，并非涉诉小区地下车库停车位的所有权人；其次，涉诉小区地下车库的相应租金收益亦应返还给涉诉小区全体业主，而不应返还给美加广场业委会；最后，（）粤高法民一提字第30号民事判决已被申请中止执行，元盛公司尚未取得上述地下停车库的相应收益，美加广场业委会要求元盛公司返还相应租金收益缺乏事实依据，因此美加广场业委会的诉讼请求没有事实和法律上的依据，一审法院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回深圳市南山区美加广场业主委员会全部的诉讼请求。案件受理费元，由美加广场业委会负担。

元盛不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法纠正一审关于美加广场地下车库停车位属于小区全体业主共有的错误认定，驳回美加广场业委会的诉讼请求。

二审判决查明的事实与一审一致。

二审判决认为，本案二审争议的焦点为涉案小区个地下停车位的权益归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足主业的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。本院认为，元盛公司已自认涉案小区房产预售合同中并没有对停车场权益作出约定，一审法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定确认涉案小区个地下停车位应归属于全体业主正确，本院予以维持，理由如下：首先，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条与《中华人民共和国物权法》第七十四条规定并不冲突。《中华人民共和国物权法》第七十四条中仅规定了建筑区划内车位归属的约定方式，但并未涉及该部分车位的原始归属；并且依据该条规定，在涉及地下停车位权属争议时，首先应当审查当事人之间是否对地下停车位的归属存在约定。而《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款针对的也是基于对地下停车位权属不同约定产生不同法律效果的规定，与《中华人民共和国物权法》第七十四条规定的是不同方面，两者并不冲突。其次，《深圳经济特区房地产转让条例》自年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》自7年10月1日起施行。涉案小区房产签订房屋预售合同期间，仅有《深圳经济特区房地产转让条例》施行，因此，对于涉案小区地下停车位归属问题应适用当时已合法有效的《深圳经济特区房地产转让条例》。再次，元盛公司将部分地下停车位出租及收益的事实，并不能反证其对涉案小区争议的地下停车位享有权益。

综上所述，元盛公司的上诉理由不成立，二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由深圳市元盛实业有限公司负担。

本院再审查明,再审庭审中法庭问元盛公司是通过什么方式向全体业主告知车位的归属及处置问题。元盛公司称口头告知，口头告知后有一百多位业主都选择了长租的方式，也有业主是采取临时租赁的方式。

另查明，已生效的最高人民法院（）最高法民再号民事判决认定，元盛公司提交了《深圳市房地产买卖合同》、《美加广场车位租赁合同》等证据用于证明，在案涉房产销售阶段元盛公司已将美加广场地下停车场的部分车位长期出租给案涉小区业主，并收取租金。该院认为，元盛公司与业主在签订《深圳市房地产买卖合同》中虽未对停车位进行约定，但元盛公司在房屋开发销售时与部分的业主陆续签订了一百多份《美加广场车位租赁合同》，约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。因此，元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者，在商品房初始销售时，通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定，故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。另，上述判决还认定，年4月9日，元盛公司与美加广场业主委员会签订协议书，约定元盛公司因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金，元盛公司将出售或长期出租美加广场地下停车位，根据美加广场业主委员会保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价格由元盛公司自行合理拟定，元盛公司保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，美加广场业主委员会有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付完毕后，元盛公司有权自行处置其余收入。依据上述协议，元盛公司又与业主签订《租赁合同》，将27个车位长期出租给案涉小区业主，租期为20年，20年以后有优先承租权，并要求瑞征公司配合办理停车的手续。上述事实，也表明美加广场业主委员会、瑞征公司和部分业主对元盛公司将其拥有的车位出租不持异议。

本院再审认为，本案为车位纠纷。本案的争议焦点为涉案的停车位是属于全体业主所有还是属于元盛公司所有。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院生效法律文书所确认的事实，当事人无需举证证明。根据已生效的最高人民法院（）最高法民再号民事判决所认定的“元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者，在商品房初始销售时，通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定”这一事实，可以看出，在涉案房产销售时，双方已就案涉车位权益归属元盛公司所有作出约定，故元盛公司主张业主在购买涉诉小区房屋时，已知悉房屋预售合同约定对价不包含车位价款的主张成立。原审判决认定案涉车位权益已随着交房而同时交付，案涉车位属于全体业主所有，认定事实有误，本院再审予以纠正。

综上所述，元盛公司申请再审的理由成立，本院再审予以支持。原审判决虽认定事实有误，但处理结果正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（）粤03民终号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　李　力

审判员　蔡劲峰

审判员　刘　真

二〇二一年六月四日

书记员　陈琳婷