革新2021中梁欲做地产界的丰田投资者

在这个充满不确定性的时代，中梁始终坚持直面挑战、顺势而为，以更加开放的心态拥抱变化，以更加开拓的精神创新进取，以更加开创的信念超越突破，实现高质量稳健发展。

最近5年，对房地产可以说是金融红利+政策红利叠加的年代，尤其是在年至年，这种红利对于三四线的房地产市场表现尤为明显，孕育了很多优秀的地产公司。

其中包括中梁，这五年准确识变、主动应变、积极求变，销售业绩实现了从年的百亿到年千亿的跨越，年前11月的销售业绩接近亿。这种主动迎接变革的模式类似于汽车行业的“丰田”。

“丰田模式”为精益生产的代名词，将所生产汽车的品质做到了极致，同时因为耐用性强、性价比高、产品线丰富，有着超高的用户忠诚度。而坚持“长期思维、客户思维、经营思维”的中梁正日益将这种模式转化为驱动发展的重要动力。

紧跟政策，顺势而为拥抱变化

“近几年，总有声音说中梁的快速发展是依靠杠杆翘起来的，我们也一直在解释，其实中梁的发展并不是依靠负债。”中梁控股执行董事兼联席总裁李和栗曾表示。

年~年，对于中梁来说，可以再细分为两个发展阶段。年，中梁总部搬迁至上海，当年的销售额刚过百亿，至年，中梁便实现了百亿到千亿的突破，年复合增长率超过70%。

三年实现百亿到千亿的背后实际上是中梁对政策的精准把握及各方面资源的高效投入。

在年的政策利好下，中梁分析了一二线及三四线的发展机会，最终决定避开受限较多的一二线城市，把必要的组织、机制、人力、财务等要素重点投入到三四线城市。

除了对政策的精准把握外，充分发挥比较优势也是成功的必要秘诀之一。中梁在三四线市场开拓方面是有优势的，包括产品系列的配置、营销的打法、土地开发的策略等。

~年，中梁避开了当时红利已经不多的二线城市，积极布局市场上少有人参与的三四线。

深耕行业多年的中梁深知，行业“变化”是唯一不变的，三四线不是终点。年上半年，中梁预测到三四线风向的转化，及时进行了调仓，开始了“三转”策略，即转二线、转省会、转都市圈中心城市，截至目前已经实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖。

截至今年6月底，中梁控股共布局个项目，覆盖全国23个省与直辖市、个城市，其中约45%位于长三角、34%位于中西部、10%位于海峡西岸。新增投资方面，重点二三线占比超过九成。显然，中梁的布局已经发生了质的变化。

做好加减法，财务发力“质”和“量”

“很多人可能只看到中梁前几年净负债率比较高、融资成本绝对值也比较高就误认为中梁的财务是不健康的，其实应该站在特殊的历史视角下来看待中梁的发展”。中梁地产财务副总裁吴渊表示。

通常来说，从财务角度看，要维持企业良性的发展，主要有两个原则，一个是经营周期小于债务周期、一个是利润要能覆盖利息。

过去在三四线，中梁采用的更多是小股操盘，依靠一套科学完善的流程体系，中梁高效运转，经营周期短于债务周期，这就很好保证投资资金可以很快回笼并运用到下一个项目中。

利润要大于利息，这就很考验公司管控房地产项目利润的能力。从内部来说，中梁从拿地投资到产品运营、人员运用都有一套独特的模式，拿地有利润指标指引、产品运营有一套科学的成本管控体系、人员充分重视提高人效比，充分对标制造业进行网格化管理提升项目利润水平。

这方面，中梁则坚持做加减法，即融资渠道要做加法，融资成本要做减法。同众多房企一样，上市前，中梁更多依靠传统融资形式，银行间接融资及其他投资机构的股权融资等。上市后，中梁借助有利窗口期进行了发债融资，融资成本有了明显的下降。