一、主营业务

雅生活服务是一家主要从事提供物业管理服务的投资控股公司。其主营板块属于地产中的物业服务及管理板块，主要业务包括物业管理服务、业主增值服务、城市服务及外延增值服务，其中物业管理服务占比65.22%。其母公司是雅居乐集团（地产）

二、物业管理行业

1、物业管理概念

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、行业行情

根据中指院发布的《中国物业服务百强报告》，22年百强物企增值服务收入占比为18.22%，较21年21.52%下降了3.3pct，增值服务收入于近三年来首次转负，而转负原因主要为其中的非业主增值服务业务受房地产行业下行影响较大，房地产开发投资同比下滑严重，其中主要的案场及经纪服务收入受到冲击，基础物管仍为物企收入的固本之源。

在年来看，4月房地产数据整体差于预期，是导致4月份物管行业表现不佳的因素之一。供应端方面，房地产投资及新开工数据再度下滑，显示房地产行业的投资意愿还在较低迷的状态；需求端方面，不同房地产销售指标均出现同比升幅，但环比均出现下跌的情况，反映4月房地产需求热度减弱，同比出现升幅主要因为年的低基数效应。#地产#

三、财务分析

年营业收入为.79亿元，较去年同期增长9.2%，毛利为33.84亿元，股东应占利润为18.40亿元。由此可以看出其整体的营业收入有所增长，其主营投资聚焦再存量市场以及周期性波动较小的非住宅服务领域，才会使这两年房地产的周期性对雅生活的经营收入影响不会产生极大的不利影响。

其物业管理服务收入年较去年同期增长15.8%至人民币.29亿元；业主增值服务收入较去年同期增长24.3%至人民币23.2亿元；城市服务收入较去年同期增长88.3%至人民币13.14亿元。非周期性业务共营收.63亿元，占雅生活全年总营收89%。

但是其毛利率明显下降，22年为33.84亿，同比增长-12.53%，归母净利润22年为18.4亿，同比增长-20.31%

造成这一原因只要是投资性物业明显从万，增长到2.亿。这跟其拓展的第三方外拓项目有明显关系。主要原因是集团业务高速发展，随着营业额的增加及业务更加多元化，各类成本相应增加。总体來看，本集团销售成本增速高于收入，主要原因是收入结构调整，毛利较高的外延增值服务占比大幅下降。

而且
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